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原创房价还要大涨?3大“拖后腿”因素出现,内行:用买白菜心态买房

发布时间:2020-11-27    来源:未知   关键词:

原标题:房价还要大涨?3大“拖后腿”因素出现,内行:用买白菜心态买房

伴随6月份进入下半旬,2020年也即将告别上半年。回顾这半年的房地产市场,基本可用“大相径庭”四个字来总结。第一季度,在房地产调控和“黑天鹅”事件的双重影响下,楼市一度陷入到了“冰封期”、“零成交”的局面。但是,从第二季度开始,伴随生产生活步入正轨,楼市又逐渐“热闹”了起来,网上随处可见相关报道。

据新京报报道,进入第二季度以来,杭州、南京、成都等热点城市相继出现了“万人摇号”的现象。5月末,杭州某楼盘取得959套房源的预售证,吸引近6万人摇号,中签率低至1.23%,创下杭州摇号购房记录。6月初,南京某项目推出223套房源,结果引来11890组购房者,中签率仅为1.7%,平均57人抢一套房。除这两个东部城市外,作为西部重要核心城市,成都也“不落下风”,今年以来已出现6个“万人摇号”的楼盘,最近的一次则出现了4万多人争抢786套房子的现象。

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由此可见,与一季度相比,房地产的确已经开始修复,国家统计局的数据也进一步佐证了这一点。6月15日,国家统计局发布了5月70个大中城市房价数据情况,新房环比上涨城市数量达到57个,二手房达到41个,分别比上个月增加7 个、4个。与历史数据对比,上涨城市数量均创下了2019年8月以来新高。以新房为例,4个一线城市房价环比上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.5个百分点,二、三线城市房价分别环比上涨0.6%和0.7%,涨幅比上月均扩大了0.1个百分点。

面对这些报道和这些数据,很多购房者跑过来咨询笔者,楼市真这么火爆吗?房价真的还会再次起飞?其实,楼市的一举一动都会触动市场的敏感神经,面对安静了这么久的楼市,突然出现了一些热闹景象,购房者难免会纠结起来。笔者的答案是,目前楼市的确恢复到了“黑天鹅”事件之前的水平。克而瑞研究中心的统计数据也显示,5月份房地产开发投资规模与去年同期已差不多,销售、开工、土地等单月同比指标也实现了“回正”。但是,楼市恢复并不意味着房价再次大涨,细心点就会发现,在楼市热闹的背后,3大“拖后腿”因素已经露出了苗头。

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第一、房地产市场热销的背后,销售均价出现了明显下滑。

关注楼市的朋友应知道,长期以来,全国房地产销售的前三位基本都是“碧恒万”,这一次也不例外。根据2020年前5个月的房企销售榜来看,碧桂园斩获销售额2913.1亿元,位于第一;恒大则暂居第二,销售额达到2735.7亿元;万科排名第三,实现销售额2460.3亿元。看到这里,很多购房者不禁要问了,受“黑天鹅”事件的影响,房地产曾经一度被按下了“暂停键”,再加上严格的调控,房企是如何实现这样“逆天”的销售额的呢?

其实,原因有三个:一是从第二季度开始,伴随生产生活步入正轨,前期积压的购房需求开始得到了逐步释放,通过前文提到的“万人摇号”等热闹景象就看得出来。二是楼市调控三年多以来,大中小房企之间出现了明显分化,为了更加稳妥的选择,购房者首先都会选择“碧恒万”等口碑和开发实力已经得到认可的房企。第三点,也是最关键的一点,当前楼市热销的背后离不开房企打折促销。以恒大为例,今年前5月,销售均价为每平米9069元,同比下降了15.6%。碧桂园、万科也都分别出现了不同程度下跌。

笔者认为,面对继续收紧的调控政策,房企偿债高峰期的逐渐来临,以及资金流入楼市的大力监管,对于房企来说,接下来的楼市走向仍存在不确定性的因素。因此,为了加快资金回笼,冲刺年终业绩,2020年下半年“抢收潮”的大幕将会徐徐拉开,这意味着以价换量仍将是今年房地产市场的常态。

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第二、二手房挂牌量开始不断上升,多个城市已经创下新高。

众所周知,与新房市场不同,二手房市场基本不会直接受到房地产调控的影响,房价上涨与下跌主要是由市场决定,所以二手房市场最能够贴近真实的楼市,业内也一直把二手房市场的冷热情况看作是楼市的“晴雨表”。观察楼市可以发现,与正在逐步恢复的新房市场不同,对于不少城市而言,进入2020年以来,二手房挂牌量开始不断上升,频频创下新高。

以济南为例,截至5月底,二手房挂牌量达到52204套,具体来看,3月份二手房市场挂牌量新增10848套,4月份新增了11298套,数量增长之快令人吃惊。无独有偶,据杭州日报报道,截止6月16日,杭州全市二手房挂牌119348套,相比前一周增加1867套,目前存量仍在不断增加,突破12万套已经毫无悬念。除了杭州以外,苏州、南京、郑州、沈阳、重庆等城市的供应量也保持高位水平,目前二手房挂牌量均逼近或已经超过了10万套。

笔者认为,当前二手房挂牌量创下新高,很重要的一个原因就是对房地产的后市并不乐观。最近一年来,国家多次重申房住不炒的定位,强调楼市要平稳健康发展。在这样的政策定位下,一些炒房客或多套房持有者转变了房价预期,所以选择把手中的房产尽快变现,清仓走人,从而推高了挂牌量。很显然,二手房供大于求,房价易跌难涨。其实,在绝大多数城市,二手房市场已经呈现出成交周期大大延长,议价空间大大增加的态势。

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第三、居民杠杆率和债务收入比增幅较快,加杠杆的空间已不大。

居民杠杆率(居民债务/GDP)就是居民债务,对于这个词,大家都不陌生了。在进行买房、买车、装修、生产经营等活动时,几乎每个人都会向银行进行借贷。最新数据显示,从2008年到2019年,我国居民的杠杆率已经从17.9%增加到了54.3%,也就是说,10年时间上升了35个百分点,平均每年上涨大约3.5个百分点。那么,这些杠杆主要都用到了什么地方呢?

根据央行数据显示,从2008到2019年,我国住户部门贷款增长了49.6万亿元,其中个人住房贷款余额增长了26.8万亿元,占比高达54%,贡献了主要的增长。由此可见,过去10年,人们对于买房投入了极大的热情。但是,盲目加杠杆也使得居民债务负担不断走高。根据《中国金融》表示,中国的债务收入比((居民债务/可支配收入)从2013年的79.7%上升到了2018年的121.6%,提高了41.9个百分点,平均每年提升8.38个百分点。

其实,就算不看这些冰冷的数据,就看看自己或身边的一些亲戚朋友也会发现,目前房子几乎成为了很多家庭的主要财产形式,一旦房价下跌,财富必然会大幅缩水。对于这种情况,中央财经大学金融学院副院长谭小芬表示,我国居民家庭的债务负担已经很高,并且近几年增速也比较快,需警惕出现家庭债务危机。此外,他还认为,按照目前的势头来看,未来居民加杠杆的空间已经不大,这意味着房价也失去了一大上涨动力。

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对于楼市出现的变化和趋势,央媒用12个字给出了回应

针对当前的房地产现状和未来的发展趋势,央媒《经济参考报》也刊文给出了12个字的明确答案:房住不炒不松,稳定大势不变。文章援引多位业内人士的观点表示,房住不炒仍是房地产发展红线,热钱难以集中流入,虽然个别城市会出现“红五月”、“红六月”,但就整体而言,市场难以长期维持高活跃度,价格也难有大幅度上涨。除此之外,易居房地产研究院研究员王若辰还预计,未来几个月有些城市的库存仍然还会上升,伴随去化压力增大,市场还会继续降温。

看到这里,我们可以得出一个结论:目前房价并不具备全面上涨的基础。可以概括为三个理由:一是、目前楼市回暖主要是前期积压需求的集中释放,一旦需求释放得差不多了,不少城市的库存压力依然存在。二是、3大“拖后腿”因素的出现,将对房价继续上涨形成利空因素,使得楼市热度逐步回落。三是、国家调控楼市的态度没有发生改变,房住不炒依然是底线,所以房地产大局基本已定。

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鉴于此,楼市大局基本已定,下半年可以用“买白菜”的心态买房了。

众所周知,大家在去超市或集市买白菜、买萝卜的时候都知道,基本不用顾忌卖家的眼光和态度,一定要认真挑一挑,选一选,既要蔬菜新鲜,也要价格合理。如果这家不合适,就换货源充足的另一家看一看,直到满意为止。笔者认为,今年买房的态度也应该如此。

通过上文分析,在房住不炒、库存压力、融资压力等因素的综合作用下,下半年房价并没有大涨的基础,以价换量仍会是房企的主要策略,这意味着购房者将拥有更多主动权,所以遇到高性价比房源的机会比以前大大增加了。因此,对于刚需而言,如果有买房子的计划,可以在城市、开发商、居住片区、楼盘等方面做一下细致的规划和筛选,处在“买方市场”,不怕买不到合适的房源。但是,大前提是,一定要在经济能力允许的范围内进行选择,不要因为买房而降低了家庭抵御风险的能力。

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