降价清盘！楼市再现抛售潮，刚需上车的机会到了！
作者：双极分析师 来源：大咖聊房
6-7月份是众多开发商的生死劫，2020年到期的1.46万亿债务，7月份达到最高峰，到期金额1490亿元。
偿债压力年年有，今年格外重。急，急，急！
没有了一刀切，没有了大水漫灌，开发商融资渠道收紧。要么降价抛盘，要么压缩项目砍人裁员，要么去海外融资。
要么，只有一倒了之了！
在重压之下，今年各家开发商不论是折扣力度，还是销售政策都透漏出一股抛售潮的味道。
我通过舆情监测系统的监控了全国房产领域“零首付”和“分期首付”的讯息发布频次。
3月中旬到6月中旬期间，全网检测到的新发布讯息是11,859条，而2019年同期，这一数据仅为7,666，同比增长率高达54.7%。
向前看两个季度，2019年12月-2020年2月，这个数据规模只有4,856条。2019年9-11月，数据规模是7,893条，也都远低于过去3个月。
开发商的一系列手段，带来的是销售额的回暖。5月份全国Top100房企的全口径销售额达到了10915.4亿元，较去年同期提升了13.7%。
数万人摇号，数秒清盘。各地都在涌现出“抢房”的讯息。
想要上车的朋友似乎来到了一个合适的时间节点上。
那么，这个开发商求“钱”若渴的时间会是上车的最佳机会吗？还是说，中国房企的债务危机会年年拔高呢？
在“房住不炒”，国内房企融资渠道收紧的环境下，我们来探讨一个影响国内房企现金流的一个重要因素：海外债务。
01
逐年增长的海外债务
借新债！还旧债！6月以来，中国房企海外融资的消息，也在频频传出。
6月1日，闽系开发商明发集团发布公告，用史无前例的22%利率发行1.76亿美元债券。
6月5日，闽系开发商正荣地产宣布发行2亿美元，3年期8.3%年利率的美元债券。
2019年正荣地产就以9支美元债券的数量排在国内前列。而这一笔债也已经是正荣2020年发的第4支美元债。
6月10日，闽系开发商金辉集团在新交所发行了一笔2.5亿美元，3年期的美元债，最终票息利率8.8%。
这已经是金辉集团过去一年的第三笔美元债，也是利息最低的一笔。2019年10月，2.5亿美元2年期美元债，息票率11.75%，2020年1月，发行的3亿美元2年期美元债，息票率10.5%。
同一天，闵系融信中国发布公告，发行美元债2.5亿用于现有债务再融资，2年期7.35%。
6月11日，闵系开发商宝龙地产发布公告，发行额外2.5亿美元3年期美元债，用于偿还1年内即将到期的债务，年利率为6.95%。
这个6月，一向激进的闵系房企掀起了一股美元债的狂潮。借债还钱，这些并不算低的融资成本背后，透漏着开发商们炙热的焦虑。
当然，在6月上旬，在海外大规模发债的开发商不只有闵系。
6月6日，新城发展宣布发行2年期4亿美元的债券，票息率6.45%。
6月7日，建业地产发行了2年期4亿美元的债券，票息率7.65%。
6月11日，江西头部开发商新力控股分别发行了2.1亿美元，票息利率为10.5%的2年期美元债。
6月17日，华夏幸福的开曼全资子公司发行了3亿美元，票面利率6.92%的2年期美元债。
在经历了3月份的暴跌，4月份的寒冬，5月份的低迷后，6月份中国房企在美发债又掀起了热潮。
今年的债很多？未来几年到期的债比今年还多！
2018年，中国房地产企业海外融资规模已经达到了496亿美元，而2019年，中国房地产海外融资的金额已经达到了752亿美元，一年时间的增幅就高达52%。
这些债务真正的偿债高峰在2021年呢！
截至2020年3月20日，中资美元债存量1927支，规模合计8918亿美元，其中房地产债务排名第一，高达24.8%。
国家发展改革委办公厅2009年778号文件规定：房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
2021年中国房企待偿的美元债规模比今年还高，继续借债熬过2021年？上述这些2022年到期的债务已经即将把2022年的待偿债务规模托举到更高的水平。
可是，那个时候，中国的房企还能融到更多的钱吗？是否会面临着更加可怖的融资成本呢？
降级，降级，降级！
前4个月，美元债市场针对中资企业的负面评级调整96次，正面调整仅有4次。
泰禾、泛海控股、红星美凯龙、雅居乐、阳光100、亿达中国和禹洲地产等众多房企都在今年上半年经历了评级下调，融资之路将会更加艰难。
在这个魔幻的2020年，谁又敢对短期的国际融资环境怀揣良好的期盼呢？
02
15年历程，不同往昔
中国房地产企业是曾经在海外融资中吃到过甜头的。
2005年，这个中国房地产融资模式大创新的年份，中国房地产企业开始了首次美元债发行的试水之旅。
时年7月8日，中海地产发行了2012年到期7年期美元债，规模3亿美元，票面息率5.75%。开启了中国房地产发债融资的先河。
那时的媒体如何评价这次发债？“成本不算低、年期不算长”，也不知当年的评论者看到如今的美元债市场会作何感想。
随后的10月份，瑞安宣布在香港市场发行年息8.5%的3年期可转换债券，融资规模3.75亿美元。到了11月份，合生创展也宣布计划发行3亿美元的7年期债券。
中国房企的美元债元年，总共发行规模还不到10亿美元。
当时市场上是存在一种认知的，国内发债成本只有4.3%，凭什么要花那么高的成本去海外发债。
可是，当初人民币和美元的汇率还是8.25，可到了2012年的时候，人民币兑美元的汇率已经下跌到了6.3。
中海地产2005年，借了大概24.75亿人民币的债务，7年到期只需要还大概26.5亿元的债务。在那个中国地产大爆发的年代下，这样的债务成本相当于是负成本。
更有像万科这样极低成本发债的公司，在2013年3月发行的8亿美元2.75%的5年期定息债券，按照当时的汇率预期，就是在负成本发债。
当时的房地产市场一路高歌和汇率狂涨极大的刺激了国内房企，2013年1月份，17家房企在海外融资规模就达到了约合420亿元人民币，而2012年全年的规模也不过是约合600亿人民币。
中国房地产债务发行量迅速超越了美国，成为了世界第一。
那一年，华夏幸福的净负债率也曾经停留在23.29%，到如今已经高达了182.8%。
那时候，富力地产的净负债率已然不低，84.7%。不过跟2019年的198.9%相比，难免令人唏嘘。
更不用说，现如今头部房企中负债率最高的泰禾集团，243.8%的负债率。当年负债规模也曾经是82.64%。
那一年，鲜有人能看到今日。
后面，人们发现，人民币并没有继续高涨。相反，汇率呈现出下跌趋势。
2015-2016年，面对人民币贬值的压力，中资地产企业的美元债发行规模大幅下跌。同时，保利、融创、新城等公司都在2016年提前赎回了2018-2019年才到期的美元债务。
2017年，人民币兑美元汇率又走入了下跌通道，从2017年1月份的6.96一路下跌到2018年1月的6.28。
中国房地产企业又开始大发美元债，全年超过420亿美元，重回高峰。
后面的故事，我们都很熟悉了，在众多因素的共同作用下，人民币汇率一路破7。
可是这一次，中国房企的发债规模并没有缩减，反而以54.7%的增速再创新高。
平均期限也从2016-2017年4年，下降至2019年初的2.7年，甚至于还在持续向2逼近。
短期美元的不降反升，是这些房企对人民币汇率有信心吗？
明显不是，如今的大环境下，哪来的信心？这些房企必然面临着额外的汇率风险。
可是，债不等人，众多深陷债务危机的房地产企业只能不停的借！借！借！
高负债的灰犀牛从远方奔驰而来，大家都看的明明白白，却又避无可避，只得咬牙硬上。
是死是活？熬得过今日，哪管得明天？
这个房地产企业求“钱”若渴的窗口期会稍纵即逝吗？不会，未来两年，偿债压力丝毫不会比今年逊色。
面对债务压力巨大，开发商们的降价清盘，可以找机会上车了吗？
是个好机会，不过烂尾的风险也要万万小心！
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